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內容來自sina新聞

灰色房貸調查擔保公司化身萬能金融掮客

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長沙樓市5月開盤預告

  上有政策,下有對策。自4月8日國五條實行以來,在嚴厲房貸政策下,利益各方積極疏通。

  為瞭規避監管層監管,降低購房成本,一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款,曲線變身房款。

  監管層三令五申的風險管控在這其中變得次要瞭。擔保公司出資、中介公司出客戶,而銀行最終批貸。而一旦"過橋"形成,三方聯合致使擔保公司賺過橋費,中介賺中介費,而銀行則是獲得業績。

 擔保貓膩

  "現在很多客戶都是房貸客戶。在一套房貸款政策執行嚴格,三套房貸款停止發放的情況下,很多二套房客戶都主動找到瞭我們。"一傢擔保公司人士如是告訴記者。而擔保公司也由最原始的"擔保"業務,演變成如今的"墊資"業務,俗稱"過橋"。

  上述人士告訴記者,以購買二套房為例,在客戶找到我們之後,我們會把其介紹到與我們相熟的銀行,先做"消費性貸款"。其實獲得銀行"消費性貸款"並不難,擔保公司的常用辦法是,200萬元以下的,以"房屋裝修"名義申請貸款,找裝修公司簽訂合同即可;200萬元以上的,則以"藝術品投資"為名,找珠寶公司、典當行應付。而無論是裝修公司還是珠寶傢具公司,都是擔保公司找來的殼公司。

  而對銀行來說,"消費性貸款"主要審核"用途證明",一般隻需要裝修、教育、婚慶、旅遊、購買傢具傢飾等消費類用途。據《華夏時報》記者瞭解,一般商業銀行的貸款期限一般為10年,貸款額度上限500萬。

  此時銀行審批通過之後,客戶會拿到銀行出具的"預審批函"。一傢股份制銀行人士告訴記者,貸款預審批幫助客戶瞭解自己的信貸額度,拿到獲批貸款的綠色準行證。

  "見到預審批函,我們先打款(依據向銀行申請的貸款額度)給賣方。"上述擔保公司人士說,這就是擔保公司口中的過橋。前述人士告訴記者,擔保公司基本是沒風險,因為擔保公司都要在銀行貸款審批通過後才做過橋貸款。

  據記者瞭解,所謂"過橋",就是擔保公司先利用自有資金出資給賣方,讓買賣雙方完成過戶,交易結束。而前提是與買方簽訂合同,明確買方須支付墊資期間的費用,月息為貸款總額的4.5%-5.5%,期限多為1個月,並要求提前支付。

  事實上,消費性貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款。據記者瞭解,為瞭規避風險,多數商業銀行的"消費性貸款"都需要住房抵押。過戶完成之後,買方拿著房本到銀行做抵押手續,換成銀行正式批貸函。2胎貸款貸款全省皆可處理

  之後涉及銀行打款。目前監管機構要求30萬以上的個人貸款必須明確資金使用用途,需要按照受托支付的原則進行發放。也就是說,30萬元以上的信貸資金使用不能直接劃入到客戶賬戶中,銀行需要依照資金用途直接轉入第三方賬戶。這有利於降低資金需求方對信貸資金的違規挪用風險。

  利用這一點,銀行的貸款資金就順理成章打到瞭擔保公司關聯的"殼公司"賬目上。至此,一方面客戶購房完成,一方面擔保公司墊資結束,隻剩下客戶與銀行之間的"消費性貸款"。如此,"灰色房貸"交易完成。

  風險轉嫁

  據記者瞭解,在銀行出具"預審批函"之前,擔保公司會與客戶簽訂兩份合同。其一份合同上註明"收取貸款總額月息為2%的抵押貸款費、中介咨詢費",另一份合同則註明"收取貸款總額月息2.5%的墊資費用"。如此分拆,是慣用手段。

  "如果還規避不瞭,可以做三份合同,避嫌高利貸。實際上擔保公司幹的就是高利貸的營生。"曾在一傢大型擔保公司工作過的業內人士郭穎告訴記者,至於收費名目可以變化多種:折現費、保險費......

  事實上,按照國傢規定,擔保公司最基本的贏利點在於對貸款企業進行擔保,幫助企業從銀行拿到資金,擔保公司隻可從中收取傭金。

  "擔保公司做過橋很簡單,擔保公司、中介公司、銀行三方一起'過橋'就形成瞭。"某股份制銀行人士介紹,"因為踏踏實實幹擔保掙不到錢,這樣的鏈條產生,誰都沒理由不幹。"郭笑言。

  更嚴重的是,擔保公司墊資的期限多為一個月,而通常一般消費性貸款的最高期限為十年。一個月對比十年,一筆貸款的風險完全轉嫁給銀行。

  "在整個過程中,銀行最終承擔瞭信貸風險。"上述股份制銀行人士坦言,銀行付出瞭資金,卻為別人做瞭嫁衣。原因在於,監管機構未對擔保公司的設立、行業監管作出明確規定,這在一定程度上降低瞭擔保行業的準入門檻,造成許多擔保公司存在註冊資金虛擬、資金抽逃等現象,致使其實際擔保能力和抗風險能力不強,嚴重影響銀行信貸安全。

  如何解決?對於銀行來說,"銀行防范的辦法不多。"上述銀行人士透露,"如果三方利益鏈條形成,銀行能讓一筆不合情理的信貸資金合理地審批下來,而這也是整個灰色鏈條中最關鍵的一環。"

  實際上,銀監會實施"三個辦法一個指引"後,信貸資金流入高收益的渠道基本被封堵,但個人消費類貸款仍是信貸違規的風險多發區。原因在於,銀行對這類貸款的審批依據是,貸款抵押物是否足以覆蓋呆賬壞賬風險,而現在商業銀行是按照房價款項的5折左右來發放貸款,考慮到未來房地產市場的長期穩定發展,銀行資金的安全邊際還是非常高的。

  對於擔保行業來說,有專傢建議盡快出臺相關的行業準入和行業管理辦法。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/08282786480.shtml

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