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分析稱不動產登記將形成樓市調控長效機制
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??重點提示
??從長遠來看，不動產登記不僅將使樓市“傢底”透明化，與住房信息聯網、房地產稅制改革等工作結合，還將有助於房地產調控從之前的交易環節轉變到存量環節，形成樓市調控的長效機制。
??本報記者 張曉玲 廣州、深圳報道
??醞釀多年的不動產統一登記，3月1日起開始實施。此時距離《物權法》出臺已有8年。3月1日，哈爾濱、西安、廣州、深圳等15個城市開始試行新的不動產登記制度。
??這項制度對房地產行業和房地產市場的影響，尚未明顯體現。但21世紀經濟報道記者瞭解到，北京、廣州等城市，去年至今不少業主便是由於擔心不動產登記而拋售房屋，中介機構也不斷接到購房者和業主關於房產稅何時實施的咨詢。
??2017：不動產信息將共享信貸代辦公司
??由於我國不動產實行“屬地登記”制度，具體的不動產登記工作主要在市、縣。職責和機構整合完成是實施不動產統一登記的前提條件。
??國土部要求各地在加快不動產登記機構職責整合的同時，應盡快設立統一的不動產登記窗口，實現“一個窗口進、一個窗口出”。國土資源部有關人士透露，統一的受理工作現已全面展開。
??據瞭解，不動產統一登記至少涉及三個方面的統一。其一是城鄉統一。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華介紹，今後需要登記的不動產涉及城鄉所有擁有不動產的人群。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權和房屋所有權的統一。蔡衛華說，以前是房子產權到一個地方申請登記，土地到另一個地方去申請登記。以後都要統一瞭；其三，業務部門職責統一。要將不動產登記的申請、受理、審核、登簿以及發證、登記資料和信息管理、查詢等屬於不動產登記的職責統一起來，確保職責的完整性。
??2015年2月26日，全國不動產登記局負責人透露，根據各地職責和機構整合的最新進展，24個省(區、市)已完成省級職責整合任務，一些地方開展瞭市縣級職責整合。全國有30多個市(州)、70個縣(市、區)完成瞭職責和機構整合工作。
??根據國土部明確的不動產登記進度時間表，預計2017年將實現不動產信息共享。據國土部不動產登記局局長王廣華介紹，計劃2015年7月上線試運行信息平臺；2016年完善平臺並擴大試運行范圍；2017年全面運行。
??2月27日，廣東省國土資源廳不動產登記局正式掛牌。按照廣東省的工作部署，力爭在今年6月底前基本完成市、縣兩級不動產登記機構的設置，並同步推進職責整合工作，有條件的市、縣在年底前設立統一登記窗口。全省將在2017年底前，全面實現信息共享並依法提供信息查詢服務，基本實現登記機構、簿冊、依據和信息平臺“四統一”。
??目前僅是心理影響
??從不動產統一登記到房地產稅出臺有多遠？
??這正是許多擁有多套房產的人士所擔心的。“從去年12月開始，部分城市的二手房源有較大幅度的增加，受不動產統一登記政策影響是比較重要的原因。”鏈傢地產[微博]分析師張旭指出，尤其是一些二三線城市，因為對不動產統一登記的政策內容並不完全清楚，對政策過分憂慮，出現高端二手房源集中拋售的情況。
??“這一政策將使房地產市場透明化，也給擁有多套住宅的房主帶來一種心理暗示。”張旭說，尤其是部分二三線城市的官員，由於擔憂不動產登記後自己手中的房產信息被公開，因此選擇提前賣出部分房產。
??我愛我傢市場研究院經理孔丹表示，不動產統一登記政策並非房源掛牌大增的主要原因，但的確對持有多套房產且長期空置的業主減少不動產囤積、出售轉換其他投資渠道起到瞭催化作用。
??2015年初，零點研究咨詢關於不動產登記的調查報告顯示，被調查者中兩成考慮拋售部分房產。二線城市居民因該政策出臺，考慮賣掉部分房產的比例為28.7%，遠高於一線城市的17.8%。
??不過，CRIC研究中心餘仁花認為，從去年9月《不動產登記暫行條例》發佈，12月國務院發佈656號令確定今年3月1日正式實施，到最後的落地，前期鋪墊時間非常長，對市場心理預期的影響已基本消化完畢。
??就供求層面來說，一方面，房地產稅相關政策實施並無明確時間表，現在議其對房價影響為時尚早；另一方面，《條例》雖於3月1日正式實施，但各地進度不一，不少二三線城市不動產登記部門尚在籌建中，此外，地方政府的執行力度也有待考證。因此，不必對3月市場反應抱有太大期望。
??從目前市場來看，多傢中介人士反映，由於春節期間市場幾近冰凍，目前還沒有明顯的跡象可以看出二手房掛牌和拋售大幅增加。
??世聯行有關人士指出，不動產統一登記在短期內確實會給人們心理帶來一定影響，但不同城市和區域的影響程度會出現分化。 對於人口凈流出、庫存高企的三四線城市，會加劇庫存和房價下行的壓力。而對於人口凈流入、有產業支撐的一二線核心城市影響則相對較小，尤其是核心地段、供不應求的房產。
??稅費改革提速
??北京中原地產市場總監張大偉認為，從長遠來看，不動產登記不僅將使樓市“傢底”透明化，與住房信息聯網、房地產稅制改革等工作結合，還將有助於房地產調控從之前的交易環節轉變到存量環節，形成樓市調控的長效機制。
??世聯行有關人士也認為，從 2014 年起，中國房地產調控思路已經轉向，限購、限貸等行政化的硬調控退出是必然趨勢，金融工具的運用、行業規則的建構將成為主流。房地產調控正被納入更大的制度性改革框架中，更為主動，而不再僅僅被動的聚焦價格起落等短期目標，更關註居住權的保障以及房地產的中長期制度性建設。
??隨著不動產登記工作的逐步推進，全國房地產基礎數據將逐漸充實、完善，登記信息的逐步“透明化”，有助於政府部門全面掌握不動產“傢底”，為房地產稅費等改革措施提供基礎數據來源，並推動遺產稅、物權保護等制度改革。
??與此同時，房地產稅立法相關工作正在逐步展開。十八屆三中全會、2014年兩會均提出要推動房地產稅立法相關工作。財政部部長樓繼偉多次在講話和撰文時指出，2014、2015兩年是稅制改革的關鍵時期，房地產稅是重點鎖定的六大稅種之一，下一步要加快房地產稅立法並適時推進改革，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。
??此前重慶、上海已實行瞭房產稅試點。但由於政策溫和，效果不顯著。若對征收稅基、稅率進行調整，真正發揮房產稅對市場的長效調節機制，中長期對市場影響將逐步展現。
??某院測算，假定全國范圍內對所有存量住宅征收房產稅，截至2014年底，全國城鎮住宅建築面積總計約188.15億平米(不考慮過去幾年的拆遷量)，按照2014年住宅均價5932元/平米，房價調整系數為70%，估計2014年底全國住宅存量價值約79.02萬億。假定稅率為1.5%(世界各國房產稅率大多在1%左右)，存量住宅一年房產稅將為1.2萬億元。這一數據遠低於2013年全國土地出讓金額4.2萬億元的水平。
??長期來看，征收房產稅可以增加財政收入，減輕政府對土地財政依賴。因房產稅是長期稅種可逐年征收，而土地出讓金則是一次性收取，房產稅能將一次性收取的土地出讓金分攤於未來40年或70年，若房屋按50年產權計算，2013年全國商品住宅銷售額6.77萬億元，按1.5%的稅率，50年征收房產稅總計5.0萬億元。累計征收額度超過瞭2013年全國土地出讓金額。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-05/07595979037168562385321.shtml
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