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內容來自平鎮二胎sina新聞
樓市松綁恐為杯水車薪
樓市"風雨交加"之時，限購令等調控政策的松綁，被開發商寄予厚望。
1日，據某研究院發佈2014年3月中國房地產百城價格指數報告顯示，當月全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米11002元，同比上漲10.04%，漲幅較2月縮小0.75個百分點，為連續第3個月縮小。其中，杭州、寧波、長春等城市供大於求的情況頗為明顯。
在此背景下，一些地方的樓市限購政策出現松動跡象。經濟導報記者瞭解到，繼溫州傳出上報松綁限購的方案後，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。
對此，接受導報記者采訪的多名業內人士表示，雖然放松限購政策已成大概率事件，但這對部分地市已呈下滑趨勢的樓市來說，隻是杯水車薪。"預計能增加10%至15%的購買力，但意義並不大。"山東中原地產投資顧問總監薄夫利認為，關鍵還要看後續房貸等資金流入渠道能否放寬。
對於濟南來說，雖然目前房地產供求比例較為合理，但同樣也面臨寫字樓等項目供應量趨大等問題。今後房地產宏觀調控政策會如何演變，濟南樓市又將如何發展，也牽動著省城諸多購房者的心。
喘息機會？
"雖然濟南住宅市場還算平穩增長，但確實有周邊三線城市住房近一年內價格未漲的情況。"2日晚，一傢本土房地產企業的項目部總經理高傑告訴導報記者，無論是從經營成本還是銷售壓力看，今年的樓市確實不容樂觀。
對習慣瞭 "陽春三月"的房地產行業而言，2014年的開局頗為艱難。數據顯示，一季度，全國住房成交規模明顯低於2013年同期水平，部分城市甚至出現多個項目同時降價促銷的局面。全國房地產開發投資熱度也有所降溫，新開工規模出現較大滑坡，土地市場熱度明顯回落。
"我們的觀點是，行業整體要面臨變局，項目操作難度增大，對周期、資金的要求越來越高，部分中小開發商會被迫出局。"高傑說，為此其所在公司多次開會強調，要加快項目操作流程，多渠道融資，"為保障資金鏈，我們和一些墊資能力強的建築商進行合作，甚至放棄瞭部分項目利潤空間。"
二胎銀行房貸任何問題免費諮詢 面對嚴峻形勢，坐不住的不僅是開發商，還有地方政府。
據報道，長沙、杭州等地相繼召開的房企溝通會均由當地政府相關部門組織，地方實力房企參加。溝通會上，有關部門向房企透露，一系列促進樓市穩定發展的政策正在醞釀，其中包括限購的松綁以及二套房貸款門檻的降低等。
"松綁應該是開發商和地方政府共同的訴求。"高傑表示，房地產開發不僅可以給地方政府帶來豐厚的土地財政收入，還可以帶動鋼鐵、水泥、裝飾等諸多行業發展，然而自房產限購政策實施以來，投資房產客戶大幅流失，給地方經濟增長帶來不小壓力，"放開限購，對房企和地方經濟來說，都意味著將得到喘息的機會。"
"一方面，國內經濟增長乏力，房地產有必要采取措施"穩增長"。另一方面，房地產業占據著龐大的資金流，一旦房價下滑，帶來的負面影響較大。比如溫州房價下跌後，許多抵押房產用來融資的民企不得不增加抵押物，部分企業甚至因此資金鏈斷裂。"3日，北京師范大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對導報記者表示，"在這種背景下，松綁限購政策，穩定房價，就顯示出合理的一面。"
信貸放松難度大
采訪中多名業內人士表示，僅靠松綁限購政策很難挽救低迷的樓市，更多還要看信貸等限制政策是否能夠放開，而實現這一點的難度顯然較大。
薄夫利對導報記者表示，按照估算，放開限購預計能增加10%至15%的購買力，但拯救市場的意義並不大，"畢竟能夠用全款買房的占極少數，多數還是通過銀行貸款渠道獲得購房資金。"目前二套房首付60%、三套以上房貸不放行的門檻，讓投資群體占比大降，剛性需求成為左右市場的主流，所以即便部分地方政府放開限購，市場也很難快速回暖。
值得關註的是，今年前3個月樓市趨冷，與銀行貸款渠道收緊有密切關系。"最長的客戶等瞭快3個月銀行才放款。"2日，21世紀不動產濟南政和世紀店置業顧問侯月芹對導報記者表示，今年年初房地產貸款一改過去的年初寬松之勢，延續瞭自去年下半年以來的"錢緊"狀況，影響瞭購房者積極性。
導報記者從房地產服務商處瞭解到，截至2月底，全國22個城市的69傢銀行分支機構中，僅2傢還有優惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上升幅度達5%至15%不等，個別上浮20%。半數銀行的首套利率基本維持基準利率水平。
"我們也很期待房貸門檻下降，甚至是利率下浮。"高傑說，二套房貸60%的首付限制瞭大批購房者，"有些收入較高但儲蓄不多的年輕夫婦，有改善住房條件的需求，按說應該算是優質客戶，但都被擋在瞭貸款門外。"
不過，目前放開貸款限制的可能性並不高。"一是貸款首付比例、利率等條件都要通過總行審批，需要有統籌安排；二是在目前樓市不甚景氣的條件下，房貸要承受房價下跌風險，此時放松貸款條件，對銀行風險管控無益。"一傢國有銀行山東分行的信貸經理張健對導報記者說。
"可能地方性商業銀行會對某個地區、某幾個樓盤推出優惠，但要進一步擴大范圍，難度較大。畢竟樓市去投資化的大方向不會改變。"張文清說。
樓市分化會更明顯
若限購放開、限貸不松，今後3個季度樓市如何演變，同樣引人關註。
"成交量在短期內應該會有較大幅度的釋放，但這隻能消化部分庫存，最終還要看各地的庫存量和供需比。"在張文清看來，如庫存超10萬套的杭州，就很難通過放開限購政策來改變樓市下跌趨勢。
值得關註的是，在多名業內人士看來，考慮到實際效用，並非所有實行限購的城市都會急切地放開政策。相關統計數據顯示，2013年濟南庫存290萬平方米，按照2013年月均消化66萬平方米計算，庫存消化僅需要4.4個月，遠小於杭州的13個月。"這意味著市場還是健康的，剛性需求就可以支撐市場供給，放不放開限購，影響不大。"張文清表示。
易居中國執行總裁、克而瑞信息集團董事長丁祖昱也分析稱，濟南目前仍以剛需大軍為購房主力，純投資型的物業占比較小；另外，濟南樓市所處的經濟環境也與杭州等城市截然不同，出現房價大幅下跌的概率較小。
即便放開限購，樓市分化走勢仍會是今年主旋律。其中，一線城市供不應求局面短期內難以緩解，房價仍會穩中有升；二線城市將顯著分化，南京、成都、武漢等市場供求比較均衡的城市，項目去化將維持既有節奏，降價可能性不大；而供大於求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等，降價風波不斷，市場觀望情緒累積，成交量也將回落，房價預計下滑。"但房價即便下滑，幅度也不會很大。"張文清預計。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/08394039139.shtml
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