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媒體稱房企納稅超凈利潤兩倍 最終轉嫁購房者
【長沙樓市12月開盤預告】
業界關於房企欠繳巨額土地增值稅的激烈交鋒，因國傢稅務總局的表態而畫上句號，但由此引發的房地產企業納稅從嚴清算才剛剛開始。
11月26日，國傢稅務總局表示，下一步將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管，推動土地增值稅清算工作全面深入開展。
這也讓房地產行業繁雜且相對較重的稅負現狀再次引發關註。今年前三季度，A股上市房企納稅總額與凈利潤之比超過2：1。
按照"賺錢多交稅多"的稅收制度設計，房企高稅負交織著復雜的現實因素，而由此衍生的高稅負助推房價問題一直備受詬病。
房企納稅額超凈利潤兩倍
雖然業界不斷強調房企稅負太重，但關於房地產開發企業到底要繳納多少種稅，這是一個甚至連不少業內人士都不太清楚的問題。
專註於財稅咨詢的匯力基金副總裁李明俊向記者表示，房地產行業稅費有十七八種，其中涉及房地產開發企業的主要有11種。
這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。此外，還有一些地方教育費、河道維護費等地方性收費。
上述稅費中，營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成瞭房企納稅主體，但房企財報中披露的這三項稅費與實際納稅額存在較大出入。
為更貼近房企當年實際納稅額，記者采用現金流量表中"支付的各項稅費"指標進行分析，同時用1.1的系數進行數據矯正。
這一矯正系數來自於記者對多傢上市房企財務人員的采訪，因為"各項稅費"與實際納稅額仍存在差距，一般在15%至40%之間。
以萬科A(000002.SZ)為例，該公司在2012年度的實際納稅額為211億元，是其財報中披露的"各項稅費"總額的1.17倍。
記者通過軟件統計發現，2013年前三季度，132傢A股上市房企總納稅額為1015億元，減去3.2億元稅費返還後的凈納稅額為1012億元；合計凈利潤494億元；凈納稅額與凈利潤之比為2.05：1。
這一比例水平顯得頗高，由於全年凈利潤有望在第四季度進行較大調整，因此全年凈納稅額與凈利潤之比有望下降。
以六年觀察期來看，從2007年至2012年上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1：1左右。這意味著，每年這些房地產企業在賺取1元凈利潤的同時，稅務部門也同時征稅約1元，前後兩者基本保持一致。
當然，毛利潤不同的房企稅負水平也完全不同。2012年，萬科納稅額一般是凈利潤的2倍，保利地產(600048.SH)和招商地產(000024.SZ)的納稅額分別是凈利潤的1.4倍和1.5倍。
房企賺錢速度不及稅負增速
從整體水平分析，近年來上市房企納稅額一2順位直不斷上升，2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和978億元，分別增長瞭76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，今年前三季度增長28%左右。
有研究也發現，在2012年地方政府土地出讓金明顯下滑的同時，房地產稅收總收入卻不斷增加。數據顯示，2012年地方房地產稅收總收入為二胎房貸試算10128億元，比2011年上升瞭23.2%，是2001年的20倍。
納稅額的變化基本與中國房地產市場的冷熱程度保持相同節奏，在某種程度上也是反映中國樓市景氣度的"晴雨表"。
由於納稅額與市場總量上漲有關，仍不能很好反映房企稅負水平，記者則進一步選擇瞭納稅額與營業收入之比，業內也通常以該指標反映房企稅負水平。
2007年至2013年前三季度，上市房企營業收入總和分別為1986億、2142億、2810億、3776億、4510億、5730億和3954億元。
與此相對應的納稅額與營業收入之比，則分別是11.73%、13.99%、14.76%、14.90%、18.41%、17.06%和23%左右。
這反映瞭納稅額在營業收入中的成本比重，可以看出，自2007年以來上市房企總體稅負水平呈現不斷上升趨勢。
當然，每傢開發商的稅負存在不小的差異，根據李明俊的統計分析，2012年標桿房企中中海地產和萬科的稅負率為16%，保利地產、恒大地產(03333.HK)和碧桂園(02007.HK)在17%，世茂房地產(00813.HK)為18%，華潤置地(01109.HK)和富力地產(02777.HK)為20%，龍湖地產(00960.HK)和雅居樂(03383.HK)分別為21%和24%。
伴隨銷售規模的持續擴大，上市房企納稅額也水漲船高，萬科2007年至2012年納稅額分別為48億、78億、65億、94億、146億和181億。保利地產納稅額從2007年的15億增加至2012年的136億元。其他房企基本都在增加。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/09083769568.shtml
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