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內容來自sina新聞
許善達房地產政策的評估與建議
對於房地產政策，我們限制的應該是無效需求。比如說沒有錢買的，杠桿特別高的。但如果是有效需求，為什麼要抑制呢？現在是不管有效和無效，一律都限瞭。我認為，這個政策是不夠完整的。對於有效需求，不應該限，反而是應該釋放出來，來解決產能過剩問題，增加經濟發展的動力。
房地產發展應兼顧民生
首先是房地產行業的性質。其性質應該包括兩個方面：一方面是民生的性質；另一方面它也是國民經濟發展的重要領域和行業，現在甚至說是重要的支柱行業。但這兩個該怎麼平衡？多年來經濟領域一直有經濟增長和改善民生孰輕孰重的爭論。我的判斷是，住房政策前幾年主要的偏差是過多強調經濟增長，而忽視改善民生。截至2012年人口普查，全國有1700萬戶人均面積低於80平方米，有2800萬戶的住宅沒有自來水。
其次是政府和市場在其中應該發揮什麼作用？有種意見認為，保障的房子應該由政府負責，其他的房子應該由市場負責。我們認為，這樣的提法有點似是而非。不管什麼樣的住宅，政府和市場都應該發揮它的職能定位。即使是市場化程度很高的領域，政府的規劃非常重要。如果政府把比較少的資源投入到普通住房，更多的資源投入到高檔住房，這就是政府職責的偏差。
所以，我認為，任何一類性質的住房，政府和市場都要發揮作用。隻不過住房的標準越高，市場化作用的程度越高，但是政府仍然發揮作用，包括稅收政策、土地資源的投入等。同樣的，保障性住房在各種住房中的檔次比較低，但市場也會發揮作用。
十八屆三中全會提出，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房體系。我們認為，這裡"為主"的含義就說明不是"單一"的。我們從十八屆三中全會的提法中可以領悟到，那種"保障住房由政府管，高檔住房由市場管"的這個說法是不對的。
我認為，基本保障住房以政府為主，市場為輔；高檔住房以市場為主，政府為輔；其間的各類住房依次按檔次劃分，越是低檔的，政府發揮的職能就要大一點；越是高檔的，市場發揮的職能就要重要一點。
五項具體建議
上述兩點有點務虛，下面則是一些具體建議：
首先是有關住宅分類。我認為，對於住宅的分類，過去的分類有很多是不夠科學的。比如說經濟適用房，按理解這是一種比較低價的房子。對房子定位瞭，但誰有資格來買這類房子，往往是不嚴謹的，所以出現瞭很多生活水平、收入水平還不錯的傢庭去買二胎房貸 什麼是二胎房貸缺錢急用哪裡借錢經濟適用房。實踐已經證明，政府對經濟適用房投入的資源不少，但效果很有限。
&桃園二胎代償怎麼貸款比較會過件emsp;所以我們認為，僅對房子分類是不行的。應先對居民分類，在此基礎上再對房子分類。所謂對居民分類，就是什麼樣的人，政府對他有什麼樣的責任和義務去解決他的住房問題；然後，不同類別的人用不同類別的房子去解決他的住房需求。哪些人是公租房，哪些人我可以把產權給你，但房子必須是小的，同時又符合最基本住宅條件的。對居民分類後，用不同類別的房子去滿足不同類別的居民的住房需求。我們認為，這類政策將會比現在註重住房分類，而不註重居民分類的政策效果會更好。
其次是規劃問題，這個非常重要。從上屆政府就提出，全國計劃3600萬套保障性住房，而且要給各地分計劃實施。但有些地方把保障性住房的規劃設計到瞭離城市很遠的地方，也沒有很多配套措施，公共設施很差，結果很多人不去。還有些地方把保障性住房蓋得太密集，容易形成社會管理上的薄弱環節。
我發現，有的地方保障性住房蓋瞭以後還有空置的現象。一邊是基本住房條件達不到，但另一邊卻出現保障性住房空置，其中很重要的原因就是沒有規劃好，沒有相應的公共設施，特別偏遠。所以我們提出來，規劃是非常重要的。不能因為政府投入瞭財政資源，土地便宜，就把規劃做成這個樣子。
第三是房價。這麼多年，政府出臺瞭很多政策，往往都是以抑制房價上漲為目標，都是把房價作為出臺政策的目標。而且每次政策出臺的時間，都是在統計瞭房價上漲速度比較快的時候。但事實上，目前的房價指標統計並不科學。現在經常說一段時間，比如說一個月這個城市一共賣瞭多少房、多少錢，把總的錢數除以總的面積，就是這個月的房價。
但要想定位一個具有時間性的指標，每一個時間點的統計數據必定是同一個質量的統計對象。而現在的辦法是，比如說這個月房價上漲瞭5%，但如果這個月低檔房賣得多，高檔房賣得少，統計出來的房價就是降的；同樣，這個月房子都降價瞭，但如果說高檔房買得多，低檔房賣得少，統計出來的數據就是房價漲瞭。也就是說，這個指標可能產生與實際不符的誤導的信號。
在這種情況下，如果想讓房價低一點，統計的時候就把便宜的房子多統計一些，貴的時候少統計一些；若想房價漲幅高一點，統計時就可把高價的房子多統計一些，便宜的房子少統計一些。因為每個月銷售多少面積，銷售多少錢，時點是沒有一個標準的，是以簽約算還是以付款算，還是以其他算。因此現在的房價統計，在相當的程度上有人為可以調控的空間。信號不科學，同時還可以人為調控，所以很多政策如果以這樣一個房價指標作為前提來出臺，那就可以想象政策一定會有很多的誤判，因為信號失真。
我認為，真正的房價指標統計是同樣質量、同一性質的房子。
此外，房價裡面沒有地段因素。其實現在的住房，地段對價格的影響超過瞭住宅建設成本的影響。一個房子賣得便宜還是貴，地段的影響超過瞭房子本身的面積和質量的影響。我們現在的房價裡根本就沒有地段因素，所以這個信號和實際就是偏離的。
第四是限購。限購是繼稅收、房貸首付比例、房貸利率等很多政策以後，政府實施的一個行政手段，力度比之前的政策都大。但我認為，目前中國國民經濟整體處在產能過剩的狀態，鋼材、水泥、玻璃都是屬於建築的基本材料，都處於產能過剩，而另一邊我們還卻在用行政手段去限制需求，從總體上不符合中國當前國情。
我們限制的應該是無效需求。比如說沒有錢買的，杠桿特別高的。但如果是有效需求，為什麼要抑制呢？現在是不管有效和無效，一律都限瞭。我認為，這個政策是不夠完整的。對於有效需求，不應該限，反而是應該釋放出來，來解決產能過剩問題，增加經濟發展的動力。所以對於限購政策，不加區別的限購和現在國民經濟發展總的方向是不一致的。
第五是關於保障性住房。搞保障性住房原本主要是解決低收入傢庭的住宅需要。但是中國不同地區不同城市，居民的收入水平是不一樣的。我建議，保障性住房不要以一個地方的低收入的比例來安排，而是要以居住的條件作為制定計劃的依據。前面我講的人均居住面積低於8平方米的，沒有自來水的，廚房廁所都沒有的居民，都應該列入保障性住房的計劃中。如果這個地方沒有這樣居住條件的居民，那說明這個地區保障性住房解決瞭，可以不再建設保障性住房。如果有的地方這種居民多，就可以延長完成計劃的時間，對於特別困難的地方，財政應當給予傾斜。
所以，保障性住房制定計劃，不要以人口比例來定，而是以目前城鎮居民居住條件達不到最低住宅水平的為依據，有多少，算多少。這樣就比較符合各地實際。
幾年前，我就提出過，住宅的問題不能分兩類，應該分三類。保障性住房計劃以外的相當一部分居民，也屬於偏低收入者，若要完全按照市場化的形式來解決他們的住房問題是不現實的。所以我當時建議，要再分出一類，即普通住房。
按照三類來分就是，保障性住房是限價限購，對於共有產權房，控價控購；如果這兩部分明確瞭，剩下的房子，放開價格，放開購買，不做任何限制，充分發揮高檔住房在市場調節、政府收取財政資源方面的功能。
靠房產稅難抑房價
靠房產稅抑制房價、防止泡沫，是完全得不到數據支持的。世界銀行對於各國房地產的分析報告表明，所有房產出現泡沫的案例中，最典型的就是美國的金融危機。美國金融危機就是從房貸開始的。實際上靠房產稅抑制房價上漲，抑制房價泡沫很難做到。
在國外，房產稅是解決最基層政府提供公共服務的問題。在中國，土地是國有的，房屋是私有的，征房地產稅的話，一個征稅對象，一部分財產是私人，一部分財產是國傢，這個怎麼收。此外，土地是增值的，房屋是貶值的，今年征瞭，明年再征的時候，那麼土地所有者是否要多征收點，住宅所有者是否能少征收點？
此外，試點的方案，理論和法理上可以模糊點。但搞房地產稅立法，是需要理論和法理依據的。
我的建議是，要控制房價上漲或籌集財政收入，應該在銷售環節征收一個消費稅。其中，包括稅率、稅基等完全可以由中央政府授權地方政府來決定。
(作者系國傢稅務總局原副局長，北京聯辦財經研究院院長，本文根據作者在復旦大學地產金融同學會新年論壇演講整理，標題為編者所加)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-08/11053910918.shtml
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