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內容來自sina新聞
樓市寬松組合拳再撐穩增長 新政效果恐有限
??“必須要謹慎、警惕看一下通貨膨脹趨勢是不是會持續下去，是不是會出現通貨緊縮的情況。”
3月29日，中國人民銀行行長周小川在2015博鰲亞洲論壇上做出這樣的表示。而就在半個月前的全國兩會記者會上，他隻是提示對於物價的變化給予足夠的關註。
隨著一季度經濟數據仍顯疲弱，央行“掌門人”的口風也悄然從不直接表態到警惕：中國必須警惕通貨緊縮風險。
更直接的是行動。 3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》；同日，財政部與國傢稅務總局[微博]也聯合發文稱，個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售時，免征營業稅。而之前對於免征營業稅的持有年限要求為5年。
2015年年初以來房地產下滑是拖累經濟增長的主要因素之一，此時一日兩政撐樓市，自然被業界視為穩增長的關鍵。
但多位經濟學傢對《中國經營報》記者稱，上述舉措旨在推動房地產市場企穩回升，以減緩經濟下行壓力。但房地產市場整體回暖復蘇的“拐點”短期內仍難以出現，對宏觀經濟的拉動可能有限。
樓市“新政”效果恐有限
新政中，第二套房的首付比例下降至40%被認為超出瞭市場預期。 樓市“救市”一說由此甚囂塵上。
“目前我國房地產市場已從供過於求向供求基本平衡轉變，前期為抑制房價過快上漲而采取的非常規房貸政策也需要根據市場變化回歸到常態。從國際上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，可以防止投機性需求的膨脹。” 對於二套房首付降至4成，民生銀行(9.72, 0.05, 0.52%)首席研究員溫彬對記者分析稱。
“房貸新政雖然短期刺激部分剛需購房者，但從目前房價收入比來看，短期這部分群體的購買力也受到一定約束；同時該政策對投資性購房需求刺激作用較小，再加上樓市去庫存壓力大，因此房價上漲空間不大。”旺盛華金金融控股集團產品及風險管理部總經理張磊對記者表示。
根據公開資料統計，截至3月19日，剔除數據不全的房企，30傢上市房企公佈2014年年報數據顯示，存貨總計為5996.78億元，而2013年同期則為5147.96億元，攀升瞭848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。
“從2014年12月36個大中城市存銷比指標來看，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區間，但是庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占大多數。”同策咨詢研究部總監張宏偉介紹。
不過，上述受訪人士，樓市新政盡管有助釋放部分改善性需求，短期有助提振房地產市場，但對宏觀經濟的拉動有限。
向前追溯，本輪樓市“救市”其實在去年已經開始。
首先是去年3月房地產房貸轉貸二胎年息銷售步入負增長之後，曾在超過40個城市實施的“限購令”逐步解除，目前僅剩5個城市還在執行；隨後9月30日出臺瞭房貸新政——放松首套房認定標準，最新為認貸不認房。首付按最低30%收取， 重申，首套房貸款利率最低7折；10月9日，央行、住建部、財政部聯合發文支持放寬公積金貸款應用。
然而，來自海通證券的統計顯示，連續三輪的“救市”政策實施後，全國地產銷量從2014年3月步入負增長，限購取消後在5月、6月短期反彈，7月再度下降，降息後11月、12月地產銷量短期反彈，2015年前兩個月地產銷量再度下降。與之對比，同樣是“救市”，2008年10月，中央出臺《關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》等措施後， 當年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%；銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。
“這次的房地產寬松政策不會催生新一輪的房地產泡沫，而僅會緩和房地產下滑幅度。”在瑞銀集團中國首席經濟學傢汪濤看來，即便在本次下調之後，房貸首付比例依然較高。另外，房地產庫存依然高企，可能會繼續拖累房地產價格和新開工。更重要的是，由於國內外其他投資渠道的興起、實際利率依然較高且仍在增長，再加上過去一段時間大多數城市房價低迷，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。
來自民生證券的分析也認為房地產產業鏈不會就此復蘇，對宏觀經濟的拉動有限，房地產依然是當前經濟的主要下行壓力之一。房地產復蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。從目前來看，銷售仍未企穩，投資反彈仍遙遙無期，這也限制瞭制造業投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產放松無法扭轉經濟下行趨勢。
3月20日央行公佈的今年一季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，儲戶購房意願依然低迷，未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%，較去年四季度下降0.7個百分點。
“另一個不容忽視的因素來自中國人口結構出現‘拐點’，從2011年以來中國15~64歲勞動年齡人口的總數和占比都出現瞭下降。地產的剛需主要集中在年輕人口，因而隨著人口紅利期的結束，所有發達國傢的地產市場都相繼出現‘拐點’。”海通證券首席宏觀分析師薑超判斷本次房貸新政短期內將刺激改善性需求入市，地產銷量有望短期回升，但持續性仍存疑。
市場預期更多寬松
“預計房地產投資增速將可能會進一步從2014年的10.5% 下滑到2015年的6%。而房地產投資增速的下滑將繼續拖累經濟增速 。”盡管樓市“新政”釋放利好，但在摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌看來，房地產對整體經濟的提振作用依然有限。
一旦連房地產刺激都難以奏效，那還有什麼可以“穩增長？” 在當前的經濟形勢下，這個問題已經顯得非常緊迫。
4月1日公佈的先行指數——3月制造業PMI數據顯示需求尚未出現好轉，短期經濟下行壓力仍存。
國傢統計局4月1日公佈的數據顯示，3月制造業PMI為50.1，比上月回升0.2個百分點，重回擴張區間；但同日，匯豐銀行公佈3月匯豐制造業PMI終值為49.6，仍處於榮枯線下方，且該數據創2015年以來新低。
兩項數據的樣本涵蓋瞭大中型企業和民營中小企業。最近半年來兩項數據基本在50枯榮線附近徘徊。
“內需疲軟仍是主因，新訂單指數和就業均較2月大幅下滑。價格指數亦持續走低，顯示通縮壓力依舊。出口訂單仍在榮枯線之下，外需復蘇仍不樂觀。”匯豐大中華區首席經濟學傢屈宏斌[微博]表示。
3月份的兩份數據中，新增訂單數和新增出口訂單均出現下滑，價格指數仍在持續走低，顯示內外需的需求仍然偏弱。
多數受訪業界人士稱，下一步政策重點可能包括地產政策進一步松動、貨幣政策繼續寬松以及基建投資繼續加碼等等。
首先，是降息降準可期。屈宏斌認為，“本次PMI數據顯示經濟環比下滑趨勢明顯，未來寬松政策仍會加碼，預計20民間二胎設定缺錢急用哪裡借錢15年內還會有50基點降息和200基點降準。”
“隨著經濟下行壓力加大，政府對房地產市場企穩訴求的上升將迫使房地產寬松政策不斷加碼，未來房地產開發商融資限制等都將漸次放松，同時貨幣政策寬松程度或繼續擴大。”光大證券首席經濟學傢徐高對記者稱。
因為當前資金利率偏高以及經濟開局低迷，再加上二季度城投大量到期，未來仍需出臺降準等寬松政策來穩增長以及降低社會融資成本，而4月有望出臺降準舉措。
汪濤預計年內將再降息2次、降準1～2次，從而降低全社會融資成本，確保國內流動性充裕、對抗通縮壓力、防范金融風險。
其次，基建投資繼續加碼。“短期穩增長仍然偏向投資。”張磊對記者稱。汪濤則預計，在鐵路、城市軌道交通、水利、環保、能源與公共事業等領域開工一批重點基建項目(或加快在建項目建設)，同時加快財政資金撥付、推動政策性銀行和商業銀行擴大對這些項目的信貸支持。
3月28日，國傢發改委、外交部、商務部聯合發佈《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的願景與行動》。這份願景與行動從框架思路、合作機制等方面提出瞭共建“一帶一路”的方向和任務。
隨著該文件的正式發佈，業界預計2015年中國有望迎來新一輪投資浪潮。民生宏觀預計，2015年國內“一帶一路”投資金額或在3000億~4000億元。考慮到基建乘數和GDP平減指數的影響，預計將拉動GDP增速0.2個~0.3個百分點。
但有受訪人士卻表示，“一帶一路”戰略有望打通國外投資，拉動經濟增長，但該戰略作為我國重要的中長期發展戰略，短期內恐難見到拉動經濟的效果。
回到地產政策上。汪濤稱，未來可能出臺的政策包括鼓勵地方政府大量購買商品房作為保障房房源，從而加快房地產庫存消化。另外，房貸首付比例還可能進一步下調(如將首套房首付比例從30%下調至20%)。
在業界看來，如果這些寬松政策陸續出臺，將有助於GDP增速在二季度到三季度初出現小幅好轉。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-04/09375989933615927310271.shtml
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