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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-04/08324342234.shtml

  此外，近期政策環境的松動並未對市場成交帶來提振作用，限購政策松動的城市，近一個月的新房成交量整體也未見明顯起色。以溫州為例，限購松綁後的兩日內，成交不升反降，全市房屋日成交量分別為72套、69套，較前一周(7月21日至7月27日)日均102套的成交量明顯下滑。現實充分說明單純寄望地方救市拉動樓市成交很難成行，對於正處於深度觀望期的市場和購房者而言，開發商的競爭力隻剩下價格瞭，若想去庫存唯有降價先行，少一些噱頭多一些實質性降價。

  這可以從一組數據中得到印證。6月、7月以來，各地住宅成交進一步下滑，新房庫存明顯攀升。中原監測的40個城市數據顯示，6月新建住宅合計成交面積環比下降17%，僅高於今年2月的成交水平。而7月前13日新建住宅成交面積日均值又較6月下降9%，且各線城市均呈現下滑走勢，一線、二線及三四線城市降幅分別為15%、13%、5%。市場的持續低迷令多地新房庫存出現明顯攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州的當周庫存較年初分別上升43%、17%、12%。

內容來自sina新聞

  其次，持續攀升的庫存為房企進一步降價讓利促銷提供瞭動力和房屋二胎貸款可能。2011年至今，典型城市可售面積已由2011年1月的6251萬平方米，增至2014年6月的12498萬平方米，增幅高達100%。典型城市出清周期高達18.3個月，是2011年以來的最高水平。攀升的庫存說明市場供求形勢正由供不應求向階段性、結構性過剩演變，這表明房價短期進一步調整不可避免。

  再次，日益緊繃的資金鏈條也在迫使房企進一步"以價換量"。雖然信貸環境並未顯著惡化，但如果房企不能通過降價有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，勢必將面臨經營困境。尤其是在國內資金流動性趨緊、借貸成本提高、貸款額度緊張的大背景下，加之美國退出Q E、外資流出加劇流動性不足、海外融資成本和匯率風險上升，下半年房企所面臨的資金壓力將進一步上升，迫於現實壓力房企也應加大降價促銷力度加速回籠資金。

  根據中原地產測算，在今年一季度23傢A股上市樣本房企中，僅3傢房企資金鏈處於寬松狀態，8傢房企資金鏈相對安全，12傢房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低於0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度。其中有兩傢房企短期資金覆蓋率低於0.3。從貨幣資金與總資產比例來看，目前房企現金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。

  首先，目前房企打折促銷的力度並不能令購房者買賬。零首付、買房送精裝等各種促銷手段層出不窮，但多屬"雷聲大雨點小"，首付優惠政策的房源也會被要求限期內補齊房款，實質降價的樓盤屈指可數。中原地產調研的23個主要城市中，截至6月上旬，北京、上海、武漢、合肥等依舊停留在特價房、低首付等促銷手段，成交量低位徘徊，單憑這些手段挽回市場收效甚微。

地方松綁限購短期難見成效 樓市去庫存需降價先行

  結構性過剩正在倒逼樓市加速去庫存。截至6月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平新莊農地貸款方米，環比增長2.8%，同比增長22.9%。35個城市中有29個城市庫存出現瞭同比增長。住建部負責人近期明確表示要千方百計消化庫存。筆者認為，在市場步入深度調整期、銷售壓力劇增、資金鏈持續吃緊的背景下，地方松綁限購救市的效果難以在短期內釋放，房企若想加速去庫存必須以實質性降價為前提。

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