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2胎房貸年息任何問題免費諮詢謝國忠:房地產每次調整對經濟都會出現好結果
上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供應計劃比往年遲來瞭近兩個月。
相比去年1000公頃的計劃供應面積，今年的這一數據僅為700公頃，同比降幅達三成，是十年來最低的一次。
2010年上海住房供地計劃供應面積總量為1100公頃；2011年為1200公頃；2012年和2013年均為1000公頃。翻看新聞，2005年至2009年間，上海市平均住宅用地供應量為1040公頃。
2011年住房用地供應計劃有所小漲幅之後，2012年上海規土局公佈的住房用地供應計劃就同比縮減瞭16.7%；今年，供地計劃繼續縮減30%。
遞減的供地計劃
上海市規劃和國土資源局在第六次規劃土地會議上透露：上海制訂的《關於編制上海新一輪城市總體規劃的指導意見》提出，在用地規模上，上海未來應嚴守規劃建設用地總量"天花板"，力爭實現全市建設用地規劃總量 (3226平方公裡)"零增長"。上海市規土局副局長岑福康表示，根據"總量鎖定、增量遞減、存量優化"的管理思路，今後全市新增建設用地年度計劃將在2013年的基礎上逐年遞減。
對此，作為看空樓市的代表人物、獨立經濟學傢謝國忠在接受《東地產財經周刊》(以下簡稱"《東地產》")采訪時表示："中央限制城市住宅用地，是因為相比較其他用地而言，上海的農地比例較少。"
房地產業界有更詳盡的解讀。21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔認為，上海縮減土地供應主要有兩方面原因，首先，上海耕地保護形勢比較嚴峻。從今年5月發佈的全國土地二調數據看，上海人均耕地面積不足全國人均的1/12，而建設用地總規模已超過全市陸域面積的4成，超過倫敦、巴黎、東京等國際大都市。盡管上海尚未面臨無地可供的局面，但天花板並非遙不可及。其次，今年年初國土部強調必須加強土地節約集約利用，上海收縮供應為瞭響應國土部的要求。從全國范圍看，目前部分城市出現樓市供過於求的現象重要原因在於土地供應過量，上海盡管並沒有出現類似現象，但也不乏偏遠地區的地塊基礎設施跟不上，收緊供應有利於將土地市場做實，同時著力點放在盤活存量、提高土地節約集約化水平。
不過此次縮減住宅供地計劃是否有"托市"之嫌還有待進一步觀察。謝國忠說道："不一定是托市，土地問題在上海由來已久。"
"上海收緊土地供應的原因主要在於響應國土部的要求，提高土地節約集約化水平，但目前樓市行情低迷，上海作為一線城市，"雙向調控"對於上海利空大於利好，且信貸層面也遲遲無法放松，收緊土地供應為樓市釋放出為數不多的積極信號，但是，土地市場對樓市影響傳導需要一定時間，且計劃供應量和實際執行之間還會出現一定調整，最終能否起到托市的效果依然存疑。"黃河滔說道。
爭議保障房
《東地產》記者從21世紀不動產上海區域市場研究部瞭解到，根據以往供應情況看，保障性住房用地的占比為7成，今年住宅用地縮水3成。若按之前的占比，保障性住房用地的供應不可避免也將出現收縮，樓市的供求關系將失衡，或將刺激房價過快上漲，這意味著，今年保障性住房用地供應的絕對量下滑是大概率事件。
不過保障性住房的供應未必會跟不少需求。根據以往的慣例，保障性住房規劃往往需要提前2到3年，因此，近幾年裡，住宅供應減少是否會影響到保障性住房的供給還尚待觀察。
上海財經大學房地產經濟研究中心主任印堃華對《東地產》記者說道："中國的保障性住房現在已經太多瞭。保障性住房是為瞭保障民生問題；而民生問題，不能完全依靠政府，也需要百姓自力更生。"
宏觀變數待考
"有實力的開發商必須繼續拿地。但是要怎樣拿地，就是個問題瞭。"印堃華說。
黃河滔對此持有相似的觀點，"控制土地出讓從源頭上控制未來新房市場的供應量，上海作為一線城市，在需求旺盛的情況下，控制土地供應可以避免出現供過於求，甚至房價出現大幅滑坡的現象，對市場信心起到一定的提振效果，但有一個盲點必須避免，盡管今年土地供應將大幅縮小，但今年上海著力盤活存量，影響房價的依然是土地的實際供應量，進一步說，取決於新房的實際供應量和需求之間的關系。因此土地供應緊縮盡管對市場釋放一定利好消息，但效果未必將在近一兩年內顯現。同時，對於計劃進駐上海的開發商而言，土地供應量的緊縮或導致市場競爭進一步加劇，拿地成本更高，對於開發商而言，拿地依然應該謹慎，不可盲目樂觀。"
"如果所有資金都進入地產行業，會導致其他領域的投資減少；同時，房地產行業必定要承受更多的壓力。如果現在中國房地產有瞭下行，其實是不好的GDP在減小；好的GDP，比如消費、出口等領域承受的成本壓力是下滑的。"謝國忠對《東地產》表示，"房地產的每次調整對經濟都會出現好結果。"
德佑地產數據顯示，截至5月13日，今年上海市住宅用地的供應面積為273.3公頃，完成率39%。不過，進入4月以來，住宅用地的出讓速度明顯放緩，截至目前，5月還未出現住宅用地的出讓。
謝國忠車貸利率 最低對《東地產》說道："上海的空房很多，如果這些空房能賣出來的話，解決兩三年的需求是沒問題的。"
這份《2014年上海市住房用地供應計劃》究竟會引發怎樣的行業變化，目前仍有待觀察。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/14314192988.shtml
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